売却の知識
大切な財産である不動産の売却で失敗しないよう正しい情報を知っていただきたいと願い、
このページでは
● 不動産売却の価格決定のしくみ
● 「売りやすい物件」と「売りづらい物件」
● 業者ごとに査定価格に差がある理由
● 楽観的な不動産屋と慎重派の不動産屋の特徴
● 不動産の売却を上手く進めるためのポイント
をご紹介しています。
ご自身の納得する形で不動産や土地、マンションを売却したい！という方はぜひ参考に
なさってください。
● 不動産を売却する場合、「仲介」と「買取」の2種類があります。
一般的に「仲介」をする場合には、売却価格×3％+6万円(別途消費税）の
仲介手数料必要になります。
そして買ってくれる人を探さねばならない、というのが買取との一番の違いです。
すぐに「買いたい！」という人が見つかればいいですが、なかなか条件にあった人が
見つからない場合もしばしばです。
急ぎ売却しなければならない場合には、「買取」の方が確実ですが、売却価格は「仲介」 に
比べて大幅に安くなってしまいます。
それは、不動産会社が物件を買い取って、また転売するという背景があるからです。
ここで「仲介」の基本的な進め方をご説明します。
最初に、不動産業者が売主様の物件を査定して、これぐらいの
価格なら売れそうだと思われる 価格を査定します。《 査定価格 》
売主様は、大切な資産ですから「出来るだけ高く売りたい！」という想いがあります。 《 希望売却価格 》
しかし、売れなければ意味がありませんので、査定価格や相場、希望売却価格を踏まえて
価格を設定し、インターネットやチラシ、ネットワークを使って売却を開始します。《 売出し価格 》
買いたい方との条件が合えば、売出し価格のまま、値引き交渉もなくて早々に売れていきま
すが、 なかなか売れない場合には、価格を下げもう一度市場の反応を見ることになります。
つまり、不動産売却をスムーズに進めるためには、
“ いつまでに売りたいか ” によって
売り出し価格を決め、 価格の見直しをするタイミングを考える。 というのが基本です。
一般的に不動産物件の査定を行う場合、不動産会社は過去における成約事例や、 現在の
販売事例をもとに査定します。
路線価や固定資産税評価額は、実際の査定ではあまり考慮されません。
なぜなら、路線価や固定資産税評価額は、ロケーションや日当たりなどの環境の要素や、
建物内部や外観の程度、修復歴など当然に価格に大きく影響を与える現在の状態といった
要素が全く反映されていないためです。
また、査定価格は各不動産会社により成約事例、販売事例といった情報量の違いがあり、
それに比例するように査定の精度にも業者によりばらつきが出てしまうのです。
● 次に「売りやすい物件」と「売りづらい物件」の違いについて
買いたい！という人に対し、売りたい物件が多い場合には、売りづらくなり、
売りたい物件に対し、買いたい人がたくさんいる場合には、売りやすくなるのです。
単に需要と供給の関係です。
当然ですが、新しくて条件の良い物件には「買いたい！」という人が集まります。
そこでこの市場原理にあてはめて不動産の売却をする方法を考えていくのがポイントです。
どんなノウハウ本にも 『不動産を売却するときに、複数の業者に物件を査定してもらうこと！』
とあります。
しかし、 『一番高く査定してくれた業者に依頼しなさい』 ではなく、
『最も信頼できそうな業者に依頼しましょう』 と書いてあるのはなぜでしょう。
査定額だけで業者を選択すると、思うように売れない可能性が高いからです。
では、一番高く査定した業者は、なぜ他社よりも高く査定できたのでしょう。
○ 他社に比べて、売却するノウハウを持っているから？
○ その物件を見て、本当に高く評価してくれたから？
○ 知名度のある会社だから？
○ 経費をあまりかけていない会社だから？
すべて間違いです。
査定価格というのは、『これぐらいの価格で売ったらいかがですか？』 と、
不動産業者それぞれの経験や根拠に基づいて提案しているに過ぎません。
不動産業者のタイプ(性格）によって、提案する金額に差があるのは致し方ありません。
| 楽観的な人 | 慎重派の人 | ||
| 高めに査定する人は、希望的観測が含まれています。 | 低めに査定する人は、堅実なタイプです。 | ||
実際に業者に査定してもらったことのある方なら、それぞれの業者の特徴と、査定額の
関係に 納得してもらえるはずです。
不動産を売却する理由は人それぞれです。 じっくり構えて出来るだけ高く売りたい方は、
高めの売り出し価格でスタートし、出来るだけ早く 売却したいという方は、確実に売れそう
な売り出し価格で始めるのが良いでしょう。
売却価格は、業者が出した査定価格を参考に、売主様ご自身が決めればいいのです。
それに逆らう業者はいません。
今まで説明したことを整理すると 不動産売却のポイントは、次のとおりです。
● 「買取」は「仲介」よりも安くなってしまう。
● 「スピード重視」なのか、「価格重視」なのかを考える。
● 売出し価格しだいで、売れるタイミングが変わる。
● 需要と供給のバランスを知り、物件の売りやすさを把握する。
● 査定価格はあくまで参考。
弊社では、現地確認、市場調査、類似物件販売状況、成約確認のうえ、
出来る限り精度の高い査定を出すよう心がけております。
査定報告書は、原則持参しご説明させていただきますが、ご希望により
メール、郵送、電話などでのご報告もいたしております。
